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Reservas y prudencia ante el resurgir del sector inmobiliario

Quien compra es más exigente con todos los agentes del sector Los vendedores buscan rentabilidad Los bancos dan más crédito pero piden un nuevo marco normativo

MARTA CASADO
21/05/2017

 

El mercado inmobiliario ha cambiado. El polvo de la vivienda nueva se sustituye por las paredes desgastadas de la vivienda usada. El comprador busca, se asesora, mira y remira porque ya es consciente que la compra es para toda la vida. El vendedor sabe que es buen momento, los precios han subido, y no buscan una venta inmediata si no es por urgencia. Los agentes inmobiliarios miran con los mismos ojos a la compraventa que al alquiler, donde se vive un boom extraordinario. Mientras los bancos buscan nuevos clientes con una red tupida de prudencia y claridad porque éstos exigen transparencia y las entidades no quieren lastres como los sobrevenidos con la burbuja. En este resurgir entra un nuevo tipo de propietario, la generación millennial quien busca algo útil y en el centro urbano que le solvente su necesidad actual. Algo que casa más con el alquiler que con las ventas.

En este sector en plena transformación es donde se adentró Manuel para realizar su primera venta. Su producto una casa reformada a capricho que le servía para lanzamiento de su empresa de reformas de lujo. «Buscábamos una rentabilidad pero también dar a conocer nuestro trabajo». El proceso de venta sigue siendo muy tedioso y optó por la intermediación aunque buscó entre diferentes ofertas para ver qué casaba mejor con lo que él quería. «Muchos querían vender a un precio bajo para llevarse a la comisión rápido y listo, no era eso lo que yo quería», señala. Hasta que buscó una entidad «que se preocupó por acompañarme en todo el proceso, asesorarme y se encargaron de todo el tema del notario, el cambio de titular en los servicios y la gestión de la venta al precio pactado», señala. Cinco meses y 26 visitas después se sentaron a firmar las escrituras de compraventa por valor de 365.000 euros.

Las ventas de vivienda han subido un 23% respecto al primer trimestre de 2014 con 797 operaciones realizadas entre enero y marzo de este año. Un auge que se asienta especialmente en la compraventa de vivienda usada, que han sido 638 en el primer trimestre, un 64% más que en 2014 cuando empezó a recuperarse el sector. Las ventas de segunda mano, aún en casas para reformar, parecen ser la opción más asequible. Según Pisos.com una vivienda tipo de 90 metros cuadrados se vende nueva por 190.800 euros pero para reformar sale a una media de 138.515 euros. Quedaría remanente para 52.285 euros en una reforma integral que, de media, calculan en 15.233 euros. La rentabilidad es clara mientras las ventas de vivienda nueva siguen estancadas por falta de financiación para promociones.

Por eso el sector es receloso. El batacazo tras el boom inmobiliario fue tal que la suspicacia a las cifras en verde se han marcado a fuego en el sector. «Hay una locura por comprar para invertir por aprovechar un buen precio, por destinarlo al alquiler porque hay cosas en el centro por poco que con una pequeña reforma se le puede sacar rendimiento pero no es una recuperación sólida», reconoce. Una sensación que «no me da confianza, es cierto que vamos mejor pero no estoy tranquilo».

Los bancos siguen optando por la prudencia aunque si se cumplen sus condiciones, suenan las alarmas y surge la competencia en las condiciones financieras más que en la calidad del riesgo. ««El pastel por el que se pelean las entidades financieras son clientes con ingresos estables y cierta cantidad de ahorros o sin deudas», señala el gerente de Activox, Daniel de la Mata. Reconoce que se desbloquean más operaciones pero todas se hacen con una mínima garantía. «Las concesiones sobrevaloradas y por encima del 80% no existen ya», sentencia.

Caixabank es heredera, para lo bueno y para lo malo, de la exposición inmobiliaria de Caja de Burgos. La entidad ha incrementado el capital prestado para hipotecas a familias un 11,5% y ocupa el 17,6% del mercado. «El crédito para la adquisición de vivienda muestra indicadores positivos en el crecimiento de la nueva producción si bien continua marcada por el desapalancamiento de las familias», señalan desde Caixabank. De esta manera a un producto a precios bajos, un interés por comprar se une eliminación de cargas financieras por parte de los particulares para poder desbloquear contratos hipotecarios. Pero piden que se aplique ya la reforma hipotecaria que valoran como «necesaria y conveniente» porque «necesitamos un marco que nos permita seguir financiando a largo plazo a las familias en España con condiciones muy competitivas», señaló en la presentación de resultados del primer trimestre del año el delegado de CaixaBank, Gonzalo Cortázar.

Pero la prudencia se impone. Ibercaja reconoce que el sector «emite señas de revitalización» y que hay un «entorno favorable para la compra de viviendas» pero consideran que no se puede hacer a cualquier precio o sin garantías. «La prudencia nos debe regir a la hora de gestionar el riesgo», señalan desde Ibercaja. De ahí que pongan el foco en el asesoramiento claro y transparente pero también en la formación de sus clientes. «Ha quedado patente con todo lo acontecido que los gobiernos y las instituciones públicas y privadas debemos trabajar para que la sociedad tenga más información y formación en cuestiones financieras que son parte de su día a día y cuyas decisiones pueden afectar de manera transcendental a su futuro», señalan desde Ibercaja.

Cajaviva Caja Rural reconoce que el nuevo cliente «es muy exigente en la contratación del producto tanto en lo relativo a las condiciones como en la transparencia de las mismas». Instalados en el adjetivo de la prudencia en la entidad burgalesa de origen y de acción creen que para adentrarse «en nuevas operaciones de promoción creemos que la recuperación económica aún debe consolidarse». Además pone el foco en el medio rural al que consideran «el gran damnificado de la crisis» especialmente las promociones de miles de viviendas en los alrededores de las ciudades. «Los proyectos del alfoz no tienen cabida en el mercado actual», sentencian.

Millennials, otro enfoque
Algo que constatan en inmobiliarias como Actívox. Reconocen que el centro es el gran radio de acción de los futuros compradores. Los millennials no buscan espacio sino comodidad. Y el coche no entra en sus planes. Es una generación que está empezando a dar un cambio drástico al sistema económico basado en casa, coche y familia. «Empiezan a llegar y están detrás del boom del alquiler que se está experimentando en el centro especialmente donde hay más demanda que oferta y las viviendas que salen a alquiler, en buenas condiciones, se alquilan en una semana». Este nuevo perfil es exigente y no buscan comprar ni complicarse la vida a largo plazo. «Buscan algo diferente y cómodo no creo que tarden años en llegar bloques de viviendas o apartamentos pequeños que comparten algunos servicios comunes para este tipo de cliente», señala De la Mata.

 

1 Comentario
01

Por RCE 11:53 - 21.05.2017

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¿Una reforma integral de 90m2 por 15.233 euros? Mándamelos a mi casa, por favor.

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