La rentabilidad inmobiliaria atrae a los inversores pero tensa el mercado

El mercado inmobiliario en Burgos revive sus mejores momentos prolongando el buen final del año pasado con un inicio de 2025 en el que la actividad de compraventa y los arrendamientos sigue aumentando, como también lo hacen los precios. La ciudad es hoy uno de los mercados más atractivos para los inversores, sean empresariales o ahorradores particulares, que buscan rentabilidad estable y creciente, tanto en vivienda como en activos terciarios. 

De hecho, oficinas, locales comerciales y pisos destinados al alquiler están hoy entre las apuestas más seguras para los inversores por la rentabilidad que ofrecen y la mayor seguridad frente a los alquileres residenciales. La contrapartida, sin embargo, la paga otra parte del mercado: los inquilinos. Para quienes necesitan acceder a una vivienda sin posibilidad o voluntad de comprar, Burgos, como tantas otras capitales, se ha convertido en un escenario difícil en el que los precios no dejan de subir y el esfuerzo económico exigido supera ya niveles difíciles de sostener.

El arranque de 2025 ha confirmado lo que ya venía apuntando el mercado durante el año anterior: la actividad inmobiliaria en España sigue en expansión. Los datos de enero ofrecidos por el Instituto Nacional de Estadística y analizados por Ibercaja muestran un crecimiento del 11% interanual en las compraventas, una cifra que incluso supera, aunque levemente, el promedio registrado en todo 2024. 

La particularidad de este comienzo de año está en la composición de la demanda: el gran dinamismo no ha venido tanto de la mano de la vivienda usada, que crece al 6,1%, sino del fuerte repunte de la vivienda nueva, con un aumento del 30,9%, un dato que apunta a un cambio de preferencias tras años marcados por la segunda mano como producto dominante.

A nivel territorial, la expansión es prácticamente generalizada. Once comunidades autónomas han registrado aumentos de compraventas iguales o superiores al 10%, lo que evidencia un contexto nacional de alta actividad. Sin embargo, detrás de ese dinamismo también emergen señales que invitan a cierta cautela. Ibercaja advierte que uno de los principales riesgos a corto plazo es el encarecimiento de la vivienda, que se arrastra desde el último trimestre de 2024. «El principal riesgo para este dinamismo es el fuerte crecimiento de los precios de la vivienda», advierte el jefe de Análisis Económico y Financiero de Ibercaja, Santiago Martínez, tras constatar una subida interanual del 11,3% al cierre del ejercicio anterior.

Este crecimiento de los precios, si se mantiene, podría actuar como un freno natural al acceso a la propiedad, especialmente en las zonas más tensionadas, donde la capacidad adquisitiva de la población no evoluciona al mismo ritmo que los valores del mercado.

En ese escenario nacional, Burgos sigue la tendencia, pero va más allá y se alza como una plaza especialmente codiciada. Lo confirman los datos más recientes sobre rentabilidad, que sitúan a la capital burgalesa por encima de referentes como Madrid o Barcelona en cuanto a rendimiento por alquiler de oficinas. 

Invertir en un inmueble de este tipo en Burgos puede ofrecer una rentabilidad media del 6,6%, frente al 5,6% de Madrid o el 5,3% de Barcelona. En activos concretos, como locales comerciales de tamaño medio situados en las principales calles del centro, las cifras llegan a superar el 7%. Estas tasas de retorno, unidas a la baja rotación de inquilinos y la estabilidad en el cobro, convierten a la ciudad en una opción altamente atractiva para quienes buscan seguridad en sus operaciones. 

Los altos precios de partida en la compraventa de este tipo de locales, especialmente en las calles y barrios de mayor actividad comercial, conducen a que sean inversores empresariales los que principalmente aborden este tipo de operaciones.

La demanda, manda

Esta bonanza inversora no es casual. Tiene detrás una base demográfica sólida —el crecimiento de la población joven en edad de emanciparse ha generado una demanda estructural de vivienda— y una transformación en la percepción del sector tras años de letargo. La caída de los tipos de interés ha contribuido también a reducir la carga financiera para quienes deciden comprar, lo que ha impulsado parte del mercado, aunque no resuelve uno de los grandes problemas del sistema: la escasa oferta de vivienda protegida. De hecho, según los datos recogidos por Ibercaja, apenas el 7% de las operaciones formalizadas corresponde a este tipo de inmuebles, una proporción que evidencia el bajo volumen de construcción de vivienda asequible en los últimos años.

Alquilar, una pesadilla

Pero no todo el mundo puede o quiere comprar. Y es precisamente en el mercado del alquiler donde el desequilibrio se vuelve más visible. En Burgos, alquilar una vivienda se ha convertido en un esfuerzo financiero considerable. Los hogares deben destinar en torno al 33% de sus ingresos al pago del arrendamiento mensual, frente al 24% que implicaría una hipoteca media. 

Esta diferencia, que en otros tiempos pudo haber jugado a favor del alquiler como opción más flexible, hoy plantea una paradoja difícil de digerir: para muchas familias, comprar es ya más asequible que alquilar, al menos en términos de esfuerzo relativo. Sobre todo si cuentan con una base de ahorro que les permita financiar el desembolso inicial de capital y los numerosos y caros trámites administrativos que conlleva la adquisición de un piso.

En ese sentido, cabe señalar que el fuerte crecimiento del mercado hipotecario experimentado en el segundo semestre de 2024 tiene continuidad en 2025 y ya en enero el número de hipotecas concedidas había aumentado un 11,0% interanual, el importe medio por hipoteca un 10,2% y el importe total concedido un 24,3%. En los doce meses del año 2024 se concedieron 429.000 hipotecas por un valor medio de 146.835€ y un importe total de 62.948 M€.

La presión sobre el mercado del alquiler no deja de aumentar y, si bien no es un fenómeno exclusivo de Burgos, la ciudad se ha colocado en las posiciones cabeceras dentro del ranking nacional de tensión inmobiliaria. Según un análisis reciente del portal Idealista basado en inteligencia artificial, Burgos está entre las tres ciudades españolas donde más ha subido el precio de compraventa. 

Ese mismo empuje se refleja en el alquiler, dado que la falta de vivienda disponible y el retraso en políticas efectivas de promoción pública están estrechando el margen de acceso para buena parte de la población.

El resultado es un paisaje inmobiliario dividido en dos velocidades: una ciudad que premia con altos rendimientos a quienes compran para arrendar y que castiga con precios crecientes a quienes necesitan alquilar. Para los inversores, Burgos es un territorio fértil, con márgenes por encima de la media, bajos niveles de morosidad y una demanda constante. 

Para los inquilinos, en cambio, el presente se parece más a una carrera de obstáculos que a un camino de acceso a la vivienda, que es una de las aspiraciones básicas para las familias y los jóvenes que buscan independizarse. El mercado actual se ha encaminado en los últimos tiempos hasta convertirse en una balanza desequilibrada en la que la rentabilidad se sostiene a la par que aumenta la dificultad de los compradores y arrendadores.