Burgos busca alternativas a la vivienda nueva: las reformas y los pueblos ganan protagonismo

La demanda en el mercado residencial se encuentra en máximos. El interés por comprar vivienda es elevado, pero la oferta disponible se sitúa a precios desorbitados, lo que convierte la vivienda de nueva construcción en inalcanzable para buena parte de los compradores. En este contexto, crece el interés por la rehabilitación de inmuebles a precios más asequibles y por la transformación de locales comerciales sin uso en viviendas. Un escenario que parece explicar la evolución registrada durante el primer semestre en los visados de vivienda del Colegio Oficial de Arquitectos de Burgos (COABU).

Las promociones de vivienda nueva caen estrepitosamente en el segundo trimestre en la capital, mientras aumentan las reformas integrales y parciales. De hecho, estos dos últimos modelos de intervención residencial son los únicos que suman más visados que el año anterior en la estadística del COABU. En este contexto, el ámbito rural mantiene una mayor estabilidad y se afianza como alternativa ante la situación del mercado residencial en la capital.

Los visados de vivienda caen un 61% en Burgos

En términos globales, los proyectos de construcción o reforma de viviendas caen un 61 % hasta el mes de julio respecto al mismo periodo de 2025. En las oficinas de la avenida de la Paz se han revisado proyectos para 701 viviendas, nuevas y usadas. El dato queda muy lejos de las 1.809 registradas en el primer semestre del año pasado.

El descenso es muy acusado en todos los ámbitos. Por un lado, la vivienda nueva pasa de las 845 unidades visadas el año pasado a las 356 de este ejercicio. También disminuyen, incluso con mayor intensidad, las reformas. En los primeros seis meses de 2025 se habían visado 964 proyectos, frente a los 345 de este año.

Cae la vivienda nueva en la capital y debacle de la vpo

En la nueva construcción, los malos datos responden a dos circunstancias. Por un lado, al desplome de la vivienda protegida. Mientras se suceden los discursos sobre políticas de vivienda y actuaciones públicas en esta materia, se ha pasado de 162 promociones públicas el año pasado a tan solo una en todo el primer semestre de 2026. La proyección en este ámbito para la provincia de Burgos es prácticamente nula.

Por otro lado, el descenso de la promoción privada está muy relacionado con las grandes torres residenciales cuyos proyectos se visaron el año pasado en la capital. De hecho, durante el segundo trimestre de este año se visaron cuatro viviendas en Burgos capital.

En el conjunto de la provincia se han presentado proyectos básicos para levantar 355 viviendas, frente a las 683 del año pasado.

La rehabilitación de fachadas se desploma sin subvención

También disminuye la rehabilitación, aunque en este caso responde a un fenómeno concreto. La mejora de la envolvente de los edificios, vinculada a las ayudas europeas para el aislamiento y la eficiencia energética, aceleró la presentación de proyectos en años anteriores.

Ese efecto se refleja ahora en las cifras acumuladas del primer semestre. El descenso alcanza el 90 %: se ha pasado de las 819 viviendas incluidas en proyectos de mejora de fachadas hasta junio de 2025 a 83 en el mismo periodo de este año.

La reforma integral duplica proyectos

Lo que sí mantiene el pulso dentro del ámbito de la reforma es la rehabilitación integral y parcial. Son los únicos tipos de proyecto que mejoran sus cifras respecto al año anterior, pese a que la presentación de proyectos no es obligatoria en todos los casos.

El mayor crecimiento corresponde a la rehabilitación integral, que duplica sus registros respecto al año anterior. Se han presentado 104 proyectos frente a los 51 de 2025.

La dificultad para acceder a algunas promociones de vivienda nueva por su elevado precio está desviando el interés hacia los inmuebles usados que, en muchos casos, requieren una reforma para adaptarlos a las necesidades de sus nuevos propietarios.

Este mismo factor está detrás del incremento del 68 % de la rehabilitación parcial de inmuebles y locales transformados en viviendas. Este tipo de intervención ha pasado de los 94 proyectos visados en 2025 a los 158 registrados durante el primer semestre de este año.

La vivienda rural sostiene el mercado residencial

La dificultad para acceder a una vivienda en propiedad y los elevados precios del alquiler en la capital llevan a muchos compradores a mirar más allá de Burgos. El ámbito rural sostiene las cifras de vivienda nueva.

De los 355 proyectos visados este año, solo 140 están vinculados a la capital. El resto se distribuye entre el alfoz, Aranda de Duero y Miranda de Ebro.

Aunque las cifras disminuyen en prácticamente todos los ámbitos territoriales, el entorno rural es el que presenta mayor estabilidad en los proyectos de nueva planta.

Así, mientras Burgos registra su peor primer semestre desde 2017, la provincia mantiene una mayor estabilidad. Se han registrado 170 proyectos, 90 en el primer trimestre y 80 en el segundo, una cifra superior a los 153 contabilizados el año pasado.

Es, además, el mejor dato desde 2022, cuando, tras la pandemia, se puso de manifiesto el interés por recuperar viviendas en los pueblos, donde los espacios libres y más amplios ofrecían una alternativa a los pisos urbanos que durante el confinamiento muchos echaron de menos. Ese año se visaron 186 viviendas en el ámbito rural.

Aranda, el único reducto donde no cae la vivienda proyectada

En Aranda de Duero, la promoción residencial se encuentra en niveles mínimos, aunque mejora respecto al año pasado.

Hasta julio se han visado ocho inmuebles, un ligero incremento frente a los tres del primer semestre de 2025. Aun así, la cifra queda por debajo de las 13 de 2024 y de las 40 del año anterior.

El impacto negativo de la promoción de vivienda no se circunscribe únicamente a la capital. Otras zonas de la provincia también presentan cifras negativas.

En el alfoz, la alternativa residencial más cercana a Burgos, el descenso de los proyectos de vivienda también se deja notar, aunque continúa siendo el segundo ámbito con mayor actividad, por detrás de la zona rural.

Hasta julio se han visado 36 inmuebles en el alfoz, que se sitúa como la segunda zona con mayor actividad en el segundo trimestre del año, después del ámbito rural.

La cifra queda lejos de las 75 viviendas visadas el año pasado y de las 69 de 2024, aunque supera las 14 registradas en 2023.

El letargo en Miranda de Ebro, sin despegar en 20 años

Miranda de Ebro sigue siendo un territorio marcado por la escasa actividad residencial. Desde el estallido de la burbuja inmobiliaria, hace ya dos décadas, no se han vuelto a registrar grandes cifras.

Los proyectos de vivienda nueva llegan con cuentagotas. En todo el primer semestre solo se ha visado una vivienda nueva en el entorno de Miranda de Ebro. El año pasado apenas fueron 11 y el anterior, una.